Achtung vor gewerblicher Tätigkeit bei Immobiliengeschäften


Der Immobiliensektor befindet sich in Südtirol seit mehreren Jahren in einem anhaltenden Boom – nicht zuletzt auch aufgrund der vielen steuerlichen Begünstigungen und Absetzbeträge wie den Superbonus in Höhe von 110%, den normalen Umbaubonus in Höhe von 50% und den Bonus für die energetischen Sanierungen in Höhe von 65 %, welche die Investitionen in Immobilien steuerlich attraktiv gemacht haben, auch für Privatpersonen. 
Doch Achtung: unter bestimmten Umständen können Renovierungs- und Umbauarbeiten im Immobilienbereich, die von Privatpersonen ausgeführt bzw. organisiert werden, vom Finanzamt als unternehmerische bzw. gewerbliche Tätigkeit qualifiziert werden – mit verheerenden steuerlichen Folgen!

In diesem Fall drohen der Verlust der Möglichkeit der Inanspruchnahme der Steuerabsetzbeträge (da diese größtenteils für Privatpersonen gelten, nicht aber für Unternehmer), die volle Besteuerung der Veräußerungserlöse im Falle des Immobilienverkaufs anstelle eines potentiell steuerfreien Verkaufs, der Ausschluss von der Möglichkeit der Anwendung der Einheitssteuer bei Vermietungen (sog. „cedolare secca“), sowie die nachträgliche Anwendung der MwSt. auf den Verkauf der Immobilie, zuzüglich natürlich von horrenden Verwaltungsstrafen, die in Italien bekanntlich hoch ausfallen. 

Das sind gute Gründe, einen genauen Blick auf die Definition einer unternehmerischen Tätigkeit zu werfen. 

Die unternehmerische Tätigkeit 

Als Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit im Sinne des italienischen Steuergesetzes versteht man die berufsmäßige, wenn auch nicht ausschließliche Ausübung einer Tätigkeit gemäß Art. 2195 ZGB, welche unter anderem auch die Tätigkeitsausübung der Produktion von Gütern oder die Erbringung von Dienstleistungen umfasst. Dementsprechend sind Immobilienumbauarbeiten und –Verkäufe potentiell als unternehmerische Tätigkeit zu qualifizieren, sofern diese berufsmäßig ausgeübt werden. 

Unter „berufsmäßiger“ Ausübung versteht man die gewohnheitsmäßige, kontinuierliche, nicht gelegentliche Ausübung einer Tätigkeit. In der Regel reicht die Realisierung eines einzelnen Geschäftsvorfalls bzw. einer Operation nicht aus, um die Tätigkeit als berufsmäßig qualifizieren zu können. Wer einmalig sein Auto verkauft, ist deshalb noch lange kein Unternehmer. 

Eine einzige Immobilienoperation reicht aus

Die Besonderheit bei Immobilienoperationen besteht jedoch darin, dass auch nur die Abwicklung eines einzigen Geschäftsvorfalls als berufsmäßige Tätigkeit angesehen werden kann, wenn dieser einzige Geschäftsvorfall eine relevante wirtschaftliche Bedeutung hat, dessen Umsetzung die Ausführung einer Vielzahl von damit verbundenen und koordinierten Vorgängen mit sich bringt und dieser eine bestimmte Zeit in Anspruch nimmt. 

In anderen Worten ausgedrückt: wer auch nur eine einzige Immobilie umbaut und im Anschluss verkauft, muss dafür die Immobilie erwerben, den Umbau planen und organisieren, die Handwerker koordinieren, einen Käufer suchen, usw. – er führt somit eine Vielzahl an Operationen aus, um das Geschäft, sprich den Umbau und den Verkauf, zu realisieren. Wenn diese Tätigkeiten über einen längeren Zeitraum ausgeübt werden und wirtschaftliche Relevanz haben, was im Immobiliensektor häufig der Fall ist, kann eine Privatperson vom Fiskus als Unternehmer angesehen werden. 

Einsatz von Kapital ist ausreichend

Eine unternehmerische Tätigkeit kann auch dann zuerkannt werden, wenn jemand lediglich mit seinem eigenen Kapital arbeitet, da der produktive Einsatz des eigenen Kapitals alleine eine organisierte wirtschaftliche Tätigkeit darstellt, ohne dass hierfür auch noch das Vorhandensein einer Struktur oder die Organisation von Mitarbeitern vonnöten wäre. 

Diese restriktiven Auslegungen zur unternehmerischen Tätigkeit im Immobiliensektor wurde mehrfach vom Kassationsgerichtshof bestätigt, zuletzt durch die Urteile Nr. 15021/2020 und 15931/2021, und wurde auch vom Finanzamt dankend übernommen, welches diese Auslegung in mehreren Stellungnahmen bekräftigt hat, z.B. in der Antwort auf das Auskunftsverfahren Nr. 426 vom 24.10.2019. 

In der letztgenannten Stellungnahme hat das Finanzamt auch der Tatsache Wichtigkeit beigemessen, ob der Umbau mit der Absicht vorgenommen wurde, die Immobilien nach erfolgtem Umbau der eigenen Verwendung oder jener der eigenen Familie zuzuführen, oder ob hingegen die Arbeiten von vorhinein mit der spekulativen Absicht durchgeführt wurden, im Anschluss die Einheiten zu veräußern. In diesem letzteren Fall geht das Finanzamt von einer unternehmerischen Tätigkeit aus. Von einer spekulativen Absicht und dementsprechend von einer unternehmerischen Tätigkeit geht das Finanzamt auch dann aus, wenn eine Vielzahl an Einheiten gleichzeitig umgebaut werden.

Auch Vermietung potentiell relevant

Wird die Immobilie nach den Umbauarbeiten vermietet, werden zur Ermittlung einer unternehmerischen Tätigkeit die Anzahl und tatsächliche Dauer der Mietverhältnisse, die Größe des Kundenkreises und die Höhe der Einnahmen berücksichtigt. Eine entsprechend organisierte Vermietungstätigkeit gilt somit auch als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn sie zur Erzielung von relevanten und dauerhaften Einkünfte dient.

Fazit:  bei größeren Umbauarbeiten an Immobilien ist Vorsicht geboten – besser, man informiert sich vorher, um nicht nachher unheilvolle Konsequenzen befürchten zu müssen. 
Dr. Gert Gasser
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Dr. Gert Gasser

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