Vermietung von Ferienwohnungen ohne MwSt.-Nummer

Bekanntlich sieht das Landesgesetz zur Regelung der privaten Vermietung von Zimmern und Ferienwohnungen vor, dass immer dann, wenn im Laufe eines Jahres mehr als 4 Mietverträge pro Einheit abgeschlossen werden (also wenn im Laufe eines Jahres dieselbe Einheit 5 mal oder öfters an Gäste vergeben wird) ein Unternehmen vorliegt.

Ebenfalls liegt ein Unternehmen vor, wenn die Einheiten als Beherbergungsbetrieb beworben oder über eine entsprechende Plattform vermittelt werden (z.B. Booking, Airbnb).

Dies hat weitreichende Folgen: der Unternehmer muss sich im Handelsregister eintragen und  eine MwSt.-Nummer eröffnen. Die Erträge aus der Vermietung müssen als Unternehmereinkommen versteuert werden und damit ist die Anwendung der Einheitssteuer auf Mieteinnahmen (Cedolare secca) ausgeschlossen.

Außerdem müssen die Erträge bei der Berechnung der Sozialbeiträge berücksichtigt werden, sofern kein Befreiungsgrund vorliegt. All dies entfällt, wenn die Vermietung nicht als unternehmerische Tätigkeit eingestuft werden. 

Das Finanzamt hat nun aber klargestellt, dass bzgl. der steuerlichen Wirkung allein auf die nationalen Normen abzustellen ist. Ein Unternehmen liegt vor, wenn eine betriebliche Organisation vorliegt.

Eine solche liegt auf alle Fälle vor, wenn bestimmte Zusatzleistungen (Verabreichung von Mahlzeiten, Bereitstellung eines Leihwagens oder eines Reisebegleiters usw.) angeboten werden.

In allen anderen Fällen muss dies von Fall zu Fall betrachtet werden. Allein die Tatsache, dass für eine Wohnung/ein Zimmer im Laufe eines Jahres mehr als 4 Mietverträge abgeschlossen werden oder dass die Einheit im Internet über Booking/Airbnb usw. angeboten werden, reichen nicht aus, um eine Tätigkeit als unternehmerisch zu qualifizieren.
Dr. Martin Eder
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Dr. Martin Eder

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