Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Walter Gasser
Raumordnungsvertrag – wohl um kaum einen Begriff aus der Urbanistik ranken sich so viele Mythen.
Gemäß Art. 40bis LG 13/1997 kann eine Gemeinde u.a. mit Privaten Raumordnungsverträge abschließen, um im öffentlichen Interesse die Durchführung von Bauvorhaben finanziell zu ermöglichen.
In der Praxis bedeutet dies meist, dass die Gemeinde Baurechte gewährt und im Gegenzug vom Privaten dafür etwas erhält (z.B. eine Immobilie oder eine Bauleistung).
Es handelt sich als eigentlich um ein Tauschgeschäft. Befürworter sind der Meinung, dass es sich um eine sinnvolle Bestimmung handelt, damit für die Allgemeinheit sinnvolle Bauvorhaben schneller und günstiger realisiert werden. Kritiker stehen diesen Verträgen aus verschiedenen Gründen nicht so positiv gegenüber.
Vor Inkrafttreten der genannten Norm war alles anders; die Regel war, dass eine Privatperson dessen landwirtschaftlicher Grund in Baugrund umgewandelt wurde, dafür keine Gegenleistung der Gemeinde erbringen musste.
Die urbanistische Handhabung der Raumordnungsverträge ist komplex, doch die steuerlichen Implikationen sind es nicht minder.
Dies liegt einerseits daran, dass es um ein relativ neues Vertragsinstrument handelt und somit kaum Richtlinien der Finanzämter und noch weniger Urteile von Seiten der Steuergerichtsbarkeit vorhanden sind.
Anderseits bietet sich das Instrument geradezu an Situationen zu schaffen die zivilrechtlich möglich sind, die aber vom ital. Steuergesetz in der Form einfach nicht explizit vorgesehen sind und somit nur auf dem Interpretationswege zu lösen sind.
Der private Vertragsteilnehmer, ob nun Privatperson, Landwirt oder Bauunternehmer, muss auf alle Fälle die Auswirkungen auf die Einkommensteuern berücksichtigen; dabei sollten Privatpersonen und Landwirte auch die bis zum 30. Juni bestehende Möglichkeit nutzen, die betreffenden Grundstücke steuerlich aufzuwerten, um später das Anfallen von Einkommensteuern zu vermeiden.
Doch auch die anfallenden Registergebühren (bis zu 12% des Vertragswertes) und die Mehrwertsteuer dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Hier kommt erschwerend hinzu, dass bei einem Raumordnungsvertrag, der zwischen Unternehmen und einer Gemeinde abgeschlossen werden, die Unternehmen u.U. mit MwSt. fakturieren (müssen), die Gemeinde aber die MwSt. nicht verrechnen kann.
Die potentielle Steuerbelastung ist also erheblich!
Die steuerliche Gestaltung ist entscheidend – ein „unbedachter“ Aufbau des Vertragsgeschäftes kann ohne weiteres zur Folge haben, dass die Steuerbelastung 50% des Vertragswertes übersteigt.
Außerdem kann davon ausgegangen werden, dass die Finanzverwaltung die abgeschlossenen Verträge In Zukunft genauer unter die Lupe nehmen wird.
Es ist daher dringend zu empfehlen, die Verträge zusammen mit einem kompetenten Steuerfachmann auszuarbeiten, auf dass in Zukunft keine unliebsamen Steuernachzahlungen ins Haus flattern.
Gemäß Art. 40bis LG 13/1997 kann eine Gemeinde u.a. mit Privaten Raumordnungsverträge abschließen, um im öffentlichen Interesse die Durchführung von Bauvorhaben finanziell zu ermöglichen.
In der Praxis bedeutet dies meist, dass die Gemeinde Baurechte gewährt und im Gegenzug vom Privaten dafür etwas erhält (z.B. eine Immobilie oder eine Bauleistung).
Es handelt sich als eigentlich um ein Tauschgeschäft. Befürworter sind der Meinung, dass es sich um eine sinnvolle Bestimmung handelt, damit für die Allgemeinheit sinnvolle Bauvorhaben schneller und günstiger realisiert werden. Kritiker stehen diesen Verträgen aus verschiedenen Gründen nicht so positiv gegenüber.
Vor Inkrafttreten der genannten Norm war alles anders; die Regel war, dass eine Privatperson dessen landwirtschaftlicher Grund in Baugrund umgewandelt wurde, dafür keine Gegenleistung der Gemeinde erbringen musste.
Die urbanistische Handhabung der Raumordnungsverträge ist komplex, doch die steuerlichen Implikationen sind es nicht minder.
Dies liegt einerseits daran, dass es um ein relativ neues Vertragsinstrument handelt und somit kaum Richtlinien der Finanzämter und noch weniger Urteile von Seiten der Steuergerichtsbarkeit vorhanden sind.
Anderseits bietet sich das Instrument geradezu an Situationen zu schaffen die zivilrechtlich möglich sind, die aber vom ital. Steuergesetz in der Form einfach nicht explizit vorgesehen sind und somit nur auf dem Interpretationswege zu lösen sind.
Der private Vertragsteilnehmer, ob nun Privatperson, Landwirt oder Bauunternehmer, muss auf alle Fälle die Auswirkungen auf die Einkommensteuern berücksichtigen; dabei sollten Privatpersonen und Landwirte auch die bis zum 30. Juni bestehende Möglichkeit nutzen, die betreffenden Grundstücke steuerlich aufzuwerten, um später das Anfallen von Einkommensteuern zu vermeiden.
Doch auch die anfallenden Registergebühren (bis zu 12% des Vertragswertes) und die Mehrwertsteuer dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Hier kommt erschwerend hinzu, dass bei einem Raumordnungsvertrag, der zwischen Unternehmen und einer Gemeinde abgeschlossen werden, die Unternehmen u.U. mit MwSt. fakturieren (müssen), die Gemeinde aber die MwSt. nicht verrechnen kann.
Die potentielle Steuerbelastung ist also erheblich!
Die steuerliche Gestaltung ist entscheidend – ein „unbedachter“ Aufbau des Vertragsgeschäftes kann ohne weiteres zur Folge haben, dass die Steuerbelastung 50% des Vertragswertes übersteigt.
Außerdem kann davon ausgegangen werden, dass die Finanzverwaltung die abgeschlossenen Verträge In Zukunft genauer unter die Lupe nehmen wird.
Es ist daher dringend zu empfehlen, die Verträge zusammen mit einem kompetenten Steuerfachmann auszuarbeiten, auf dass in Zukunft keine unliebsamen Steuernachzahlungen ins Haus flattern.
