Immobilienkauf in Italien

Die Kanzlei Gasser Springer Perathoner Eder & Oliva bietet eine umfassende Betreuung bei Immobilienkäufen und -verkäufen, bei der Berechnung der Gemeindeimmobiliensteuer sowie bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften an, wobei natürlich immer eine Optimierung der steuerrechtlichen- sowie zivilrechtlichen Auswirkungen angestrebt wird.

Zudem bietet die Kanzlei eine Vielzahl von weiteren Dienstleistungen an, so etwa die Erstellung von Miet- und Pachtverträgen und die laufende Verwaltung der steuerlichen Angelegenheiten bzgl. Immobilien in Italien.

Immobilienkauf in Italien - leicht gemacht.

Ferienhaus in der Toscana, Chalet in den Dolomiten oder Apartment am Gardasee? Eine Immobilie in Italien zu erwerben ist für viele ein Lebenstraum. Dass aus dem Kauf kein Alptraum wird, dafür sorgen wir. Unsere spezialisierten Berater kümmern sich um die Abwicklung des Immobilienkaufs, klären die rechtlichen Fragen und kümmern sich ganzheitlich um die Abwicklung des Ankaufes sowie um alle weiteren steuerlichen Obliegenheiten, die für Sie nach dem Erwerb anfallen. 

Nachfolgend finden Sie einige allgemeine Informationen zum Kauf einer Immobilie in Italien.

Die grundbücherliche Eintragung

In den nördlichen Provinzen Italiens gibt es das Grundbuchsystem. In den anderen italienischen Regionen hingegen gibt es kein Grundbuch. In diesen Regionen sind die relevanten Daten aus den Immobilienregistern ersichtlich, in denen die Kaufverträge sowie andere Verträge, die Belastungen (z.B. Hypotheken) begründen, hinterlegt werden. Diese Register sind öffentlich zugänglich. Außerdem muss jede Immobilie im ebenfalls öffentlich zugänglichen Kataster gemeldet sein. In diesem scheinen die relevanten Daten für die Besteuerung auf.

Der Kaufvorvertrag

Es ist in Italien gängige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten erfolgt: in einem ersten Moment wird ein Kaufvorvertrag unterzeichnet und ein Angeld bezahlt. Somit sind beide Parteien gebunden. Tritt die kaufversprechende Partei vom Kaufvorvertrag zurück, verliert sie das Angeld. Tritt hingegen die verkaufsversprechende Partei vom Vorvertrag zurück, muss sie das doppelte Angeld zurückzahlen. Der Kaufvorvertrag kann zur Absicherung der kaufversprechenden Partei in den Immobilienregistern hinterlegt werden und ist somit auch gegenüber Dritten durchsetzbar. Es besteht aber auch die Möglichkeit, auf den Kaufvorvertrag zu verzichten und gleich den definitiven Kaufvertrag abzuschließen.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag einer Immobilie muss vor einem Notar unterzeichnet werden. Es ist jedoch nicht notwendig, dass die Parteien persönlich erscheinen; diese können sich auch durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Das Notarhonorar ist in Italien höher als in Österreich oder in Deutschland. Da das Notarhonorar mittlerweile aber nicht mehr vom Staat festgelegt wird, ist es ratsam, sich mehrere Kostenvoranschläge zu besorgen. Der Kaufpreis ist i.d.R. direkt bei Abschluss des Vertrags zu begleichen.

Einschränkungen

Staatsbürger aus Deutschland, Österreich oder Liechtenstein können in Italien unbegrenzt Immobilien erwerben. Für Staatsbürger aus der Schweiz sind hingegen Einschränkungen vorgesehen. Zu beachten ist zusätzlich, dass in einigen Regionen (z.B. Südtirol) ein Teil der Immobilien nur von ansässigen Personen bewohnt werden kann.

Die Besteuerung des Kaufes

Beim Erwerb einer neuen Wohnung direkt vom Bauträger ist i.d.R. zusätzlich zum Kaufpreis auch die Mehrwertsteuer geschuldet. Diese beträgt bei Erstwohnungen vier Prozent, bei Zweitwohnungen zehn Prozent des Kaufpreises. Bei Luxuswohnungen findet ein Mehrwertsteuersatz von 22% Anwendungen. Garage, Parkplätze, Keller usw. folgen i.d.R. dem Mehrwertsteuersatz der Wohnung, der diese zugerechnet werden.

Beim Erwerb von Altbauten bzw. bei einem Kauf von Privatpersonen hingegen fällt i.d.R. keine Mehrwertsteuer an. Stattdessen ist eine proportionale Registersteuer auf den Katasterwert der Immobilie zu entrichten. Dieser ist meistens deutlich geringer als Marktwert. Beim Erwerb einer Erstwohnung beträgt die Registersteuer 2% des Katasterwertes, bei weiteren Wohnungen sowie bei Luxuswohnungen 9% des Katasterwertes.

Einkommensteuern

Für Eigentümer von mehreren Immobilien bzw. von vermieteten Immobilien kann zusätzlich Einkommenssteuer geschuldet sein. In diesen Fällen ist die Abgabe einer jährlichen Steuererklärung verpflichtend. Diese kann i.d.R. nicht selbst erstellt werden, sondern muss über einen Steuerberater eingereicht werden.

Gemeindeimmobiliensteuer IMU / GIS

Der Eigentümer einer Immobilie ist periodisch zur Zahlung der Gemeindeimmobiliensteuern (GIS in Südtirol, IMU im restlichen Italien) und evtl. weiterer Servicegebühren verpflichtet, die einige Gemeinden einheben. Die entsprechenden Kosten variieren je nach Gemeinde stark. 

 

Was wir tun

Unsere Leistungen zielen darauf ab, Ihnen das Gesamtprojekt des Immobilienkaufes kompetent und vollständig aus einer Hand abwickeln zu können:
  • Prüfung der rechtlichen Situation Ihrer Immobile, sowohl im Zusammenhang auf die Urbanistik als auch auf Belastungen
  • Berechnung der anfallenden Übertragungsgebühren und diesbezügliche Beratung
  • Begleitung in der Verhandlungsphase
  • Vorbereitung von zweisprachigen Kaufvorverträgen
  • Einholen von Kostenvoranschlägen für das Notarhonorar
  • Vorbereitung von zweisprachigen Kaufverträgen
  • Wenn gewünscht können wir als Bevollmächtigte in Ihrem Auftrag und Namen den Notartermin wahrnehmen
  • Abwicklung aller steuerrechtlichen Verpflichtungen nach dem Kauf
  • Steuerrechtliche Beratung
  • Erstellung und Registrierung von Mietverträgen
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