Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Martin Eder
Ein unklarer Punkt für viele Vermieter im Zusammenhang mit der Einheitsteuer „cedolare secca“ ist die Frage, ob bei der Anwendung der Einheitssteuer dazugehörige Kosten wie Vermittlungsprovisionen, Servicegebühren oder Betriebsausgaben von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden dürfen. Die Antwort darauf ist eindeutig: Nein.
Berechnung der Einkünfte aus Vermietung
Bei den Einkünften aus der Vermietung von Wohnimmobilien außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit, sei es im Rahmen klassischer oder auch kurzfristiger touristischer Vermietungen, handelt es sich um sog. Liegenschaftseinkünfte. Diese werden gemäß ital. Steuergesetz auf Grundlage des vertraglich vereinbarten Mietzinses ermittelt, wobei bei Anwendung der progressiven Einkommensteuer IRPEF ein Pauschalabzug für Kosten im Ausmaß von fünf Prozent als allgemeine Kostenminderung abgezogen werden kann.
Mit dieser Pauschale sind sämtliche gewöhnlichen Aufwendungen bereits abgegolten, unabhängig davon, ob und in welcher Höhe solche Kosten tatsächlich angefallen sind. Anders ausgedrückt, beträgt die steuerliche Bemessungsgrundlage 95 Prozent des im Mietvertrag festgelegten Mietzinses.
Beträgt die jährliche Miete beispielsweise 10.000 Euro, so wird eine Steuerbemessungsgrundlage von 9.500 Euro herangezogen, um die progressive Einkommensteuer IRPEF (23% - 43%) zu bestimmen. Der Steuerpflichtige kann dabei keine zusätzlichen Kosten geltend machen, auch wenn diese nachweislich mit der Vermietung zusammenhängen.
Bemessungsgrundlage bei Anwendung der „cedolare secca“
Wird hingegen die Option für die Einheitsbesteuerung ausgeübt, entfällt auch diese pauschale Kürzung. Die Ersatzsteuer wird in diesem Fall auf den vollen Bruttomietzins berechnet, also auf 100 Prozent der vereinbarten Miete. Eine weitere Absetzung tatsächlicher oder pauschaler Kosten ist nicht vorgesehen, da der Steuerzahler ja den Vorteil der geringeren Besteuerung hat – diese beträgt im Normalfall 21% beträgt und bei konventionierten Mietverträgen in Gemeinden mit Wohnungsnot lediglich 10%.
Im Gegenzug sind somit keine Aufwendungen, weder pauschal noch tatsächlich angefallene Kosten, abzugsfähig. Dies gilt auch nicht für den Fall, dass die Immobilie über Airbnb oder ähnliche Portale vermietet wird, bei denen eine Vermittlungsgebühr oder eine Reinigungsgebühr anfällt. Auch diese Kosten sind bei Anwendung der Ersatzsteuer nicht absetzbar.
Berechnung der Einkünfte aus Vermietung
Bei den Einkünften aus der Vermietung von Wohnimmobilien außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit, sei es im Rahmen klassischer oder auch kurzfristiger touristischer Vermietungen, handelt es sich um sog. Liegenschaftseinkünfte. Diese werden gemäß ital. Steuergesetz auf Grundlage des vertraglich vereinbarten Mietzinses ermittelt, wobei bei Anwendung der progressiven Einkommensteuer IRPEF ein Pauschalabzug für Kosten im Ausmaß von fünf Prozent als allgemeine Kostenminderung abgezogen werden kann.
Mit dieser Pauschale sind sämtliche gewöhnlichen Aufwendungen bereits abgegolten, unabhängig davon, ob und in welcher Höhe solche Kosten tatsächlich angefallen sind. Anders ausgedrückt, beträgt die steuerliche Bemessungsgrundlage 95 Prozent des im Mietvertrag festgelegten Mietzinses.
Beträgt die jährliche Miete beispielsweise 10.000 Euro, so wird eine Steuerbemessungsgrundlage von 9.500 Euro herangezogen, um die progressive Einkommensteuer IRPEF (23% - 43%) zu bestimmen. Der Steuerpflichtige kann dabei keine zusätzlichen Kosten geltend machen, auch wenn diese nachweislich mit der Vermietung zusammenhängen.
Bemessungsgrundlage bei Anwendung der „cedolare secca“
Wird hingegen die Option für die Einheitsbesteuerung ausgeübt, entfällt auch diese pauschale Kürzung. Die Ersatzsteuer wird in diesem Fall auf den vollen Bruttomietzins berechnet, also auf 100 Prozent der vereinbarten Miete. Eine weitere Absetzung tatsächlicher oder pauschaler Kosten ist nicht vorgesehen, da der Steuerzahler ja den Vorteil der geringeren Besteuerung hat – diese beträgt im Normalfall 21% beträgt und bei konventionierten Mietverträgen in Gemeinden mit Wohnungsnot lediglich 10%.
Im Gegenzug sind somit keine Aufwendungen, weder pauschal noch tatsächlich angefallene Kosten, abzugsfähig. Dies gilt auch nicht für den Fall, dass die Immobilie über Airbnb oder ähnliche Portale vermietet wird, bei denen eine Vermittlungsgebühr oder eine Reinigungsgebühr anfällt. Auch diese Kosten sind bei Anwendung der Ersatzsteuer nicht absetzbar.
