Klarheit bei Einheitssteuer "Cedolare secca"

Es ist möglich, die Einheitsteuer „cedolare secca“ auch bei Mietverträgen für Wohnzwecke anzuwenden, die ein Unternehmer als Mieter abgeschlossen hat, um die Immobilie zur Unterbringung seiner Angestellten zu nutzen.

Dies ist stark zusammengefasst die Kernaussage eines erst kürzlich veröffentlichen Urteils des Kassationsgerichtshofes (Urteil vom 7. Mai 2024, Nr. 12395), das nun 13 Jahre nach Einführung der Gesetzgebung zur Einheitsteuer endlich für Klarheit sorgt für in Bezug auf die subjektiven Voraussetzungen zur Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigung.

Die Einheitsteuer

Die Einheitsteuer ist bekanntlich eine optionale Besteuerungsmöglichkeit für die Mieteinnahmen von Immobilien zu Wohnzwecken. Die Regelung sieht die Zahlung einer fixen Einheitsteuer anstelle der progressiven Einkommensteuer IRPEF (23% - 43%) vor für die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien, sowie die Befreiung von der Zahlung der Registersteuer. Die Ersatzsteuer beträgt im Normalfall 21 % und bei konventionierten Mietverträgen in Gemeinden mit Wohnungsnot nur 10 %.

Die Einführung der Ersatzsteuer auf Wohnungsmietverträge im Jahr 2011 sah jedoch auch verschiedene Zugangseinschränkungen vor – so unter anderem war für jene Wohneinheiten, die in Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit genutzt werden, die Anwendung der Ersatzsteuer ausgeschlossen.

Restriktive Auffassung des Finanzamtes

Während von Anfang an klar war, dass diese Bestimmung die Anwendung der Ersatzsteuer verhindert, wenn der Vermieter in Ausübung einer unternehmerischen oder freiberuflichen Tätigkeit handelte, gab es Zweifel darüber, ob die Position des Mieters als Unternehmer bei der Bewertung der unternehmerischen Tätigkeit berücksichtigt werden musste.  Das ital. Finanzamt hatte im Rundschreiben Nr. 26/2011 nämlich die Auffassung vertreten, dass zur Beurteilung der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Einheitsteuer auch die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit und die Nutzung des Mietobjekts zu berücksichtigen sei.

Mit dieser Argumentation schloss das Finanzamt vom Anwendungsbereich der Einheitsteuer all jene Mietverträge aus, die mit Mietern geschlossen wurden, die in Ausübung einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit handelten, unabhängig von der späteren Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken durch Angestellte und Untergebene. In anderen Worten ausgedrückt musste für das ital. Finanzamt sei es der Vermieter, als auch der Mieter eine Privatperson sein, um die Vorzugsbesteuerung anzuwenden.

13 Jahre Rechtsunsicherheit

Die restriktive Auslegung des Finanzamtes schien im Widerspruch zum Wortlaut der Rechtsvorschrift zu stehen, weswegen es nach Veröffentlichung des Rundschreibens zu einer Vielzahl an Steuerstreitverfahren gekommen ist. In den ersten beiden Instanzen war die Rechtsprechung jedoch nicht zu einer klaren Interpretation der gesetzlichen Bestimmung gekommen, weswegen es auch aufgrund der biblischen Zeiten in der ital. Steuerjustiz 13 Jahre dauerte, bis der oberste Gerichtshofs sich der Sache annahm.

Das Urteil

Das erst kürzlich Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 12395/2024 klärt nun endlich diesen Zweifel und bestätigt, dass zum Zwecke der Inanspruchnahme der Ersatzsteuer lediglich die unternehmerische Tätigkeit des Vermieters einen Ausschlussgrund darstellt. In anderen Worten ausgedrückt ist es zum Zwecke der Anwendung der vorteilhaften Ersatzsteuer unerheblich, ob der Mieter der Wohnimmobilie ein Privater, ein Freiberufler oder ein Unternehmer ist, solange der Vermieter der Immobilie eine Privatperson ist.

Gewerbliche Tätigkeit ist nur beim Vermieter ein Ausschlussgrund

Laut Auffassung des obersten Gerichtshofs spricht eine systematische Interpretation der Bestimmungen zur Ersatzsteuer dafür, dass der Ausschlussgrund für die Anwendung der Ersatzsteuer nur für jene Mietverhältnisse gilt, in denen der Vermieter in Ausübung einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit agiert, ohne dass auf eine etwaige gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters geachtet werden muss. Begründet wird das Urteil unter anderem damit, dass die Möglichkeit zur Wahl der Ersatzsteuer grundsätzlich nur dem Vermieter zusteht, ohne dass der Mieter eine Einflussmöglichkeit bei der Wahl hat – des Weiteren sei die Ratio des Gesetzes jene, das Angebot von Mietwohnungen zu Wohnzwecken attraktiver zu machen, was auch den Freiberuflern und Unternehmern zugutekommt.

Der Umstand, dass die Ersatzsteuer auch dem Mieter Vorteile bringt, vor allem in Bezug auf den Ausschluss der Registersteuer, rechtfertigt keine gegenteilige Auslegung, die nur zu einer Einschränkung des Anwendungsbereichs der Einheitsteuer zum Nachteil des Vermieters führen würde, der der Hauptnutznießer dieser Sonderbesteuerung ist.

Finanzamt darf nicht Gesetzgeber spielen

Abschließend erinnert der Kassationsgerichtshof zum wiederholten Male daran, dass die Steuerverwaltung bei der Festsetzung von Steuern keinen Ermessensspielraum hat und den Anwendungsbereich der Steuergesetze nicht selbständig einschränken kann, wenn das Gesetz selbst hierzu keine Einschränkungen vorsieht: ein Rundschreiben des Finanzamtes kann somit nie eine Rechtsquelle darstellen. Ein Prinzip, welches nicht oft genug wiederholt werden kann!
Dr. Gert Gasser
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Dr. Gert Gasser

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