Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Gert Gasser
Der Entwurf des Haushaltsgesetzes 2024 enthält eine wesentliche Neuerung für alle Immobilieneigentümer, die diese kurzfristig touristisch vermieten, z.B. über Portale wie Airbnb und Booking.
Ab 2024 ist geplant, die Besteuerung bei touristischen Kurzzeitvermietungen von derzeit 21% auf 26% anzuheben.
Die bestehende Regelung
Einen Schritt zurück: 2017 wurde bekanntlich die Einheitssteuer („cedolare secca“) für die kurzfristige Privatzimmervermietung im nationalen Steuergesetz eingeführt.
Als kurzfristig gilt eine Vermietung, sofern diese eine Dauer von 30 Tagen pro einzelnen Mietvertrag nicht überschreitet - als Mietobjekt sind lediglich Wohnimmobilien zulässig.
Beim Vermieter muss es sich zwingend um eine Privatperson handeln, der die Vermietung im Rahmen einer nicht gewerblichen Tätigkeit ausübt. Werden all diese Voraussetzungen erfüllt, konnte der Vermieter die Einnahmen mit der Ersatzsteuer in Höhe von 21% besteuern.
Dies führte in den vergangenen Jahren zu einem Boom der Kurzzeitvermietung in der Provinz Bozen, da viele Wohneigentümer es bevorzugt hatten, lieber eine touristische Kurzzeitvermietung zu machen als wie eine Langzeitvermietung an Einheimische – wirtschaftlich war die Kurzzeitvermietung erfahrungsgemäß auch interessanter als die Langzeitvermietung.
Ab 2024 26% Steuer
Hier setzt die Regierung Meloni nun mit einer steuerlichen Bestimmung an, um die Kurzzeitvermietung steuerlich uninteressanter zu machen.
Konkret soll ab 2024 der Steuersatz der Einheitssteuer von derzeit 21% auf 26% erhöht werden – die gute Nachricht ist, dass die Erhöhung nur für die Eigentümer eingeführt wird, die mehr als eine Wohneinheit besitzen und diese zu Ferienzwecken vermieten im Laufe eines Steuerjahres.
In anderen Worten ausgedrückt bedeutet dies: wer nur eine Ferienimmobilie vermietet, darf diese auch weiterhin mit lediglich 21% Einheitssteuer besteuern. Werden jedoch zwei Wohneinheiten als Ferienimmobilien vermietet im Laufe eines Steuerjahres (auch nur für wenige Tage), dann werden die Erträge der beiden Wohneinheiten mit 26% besteuert.
Wer hingegen mehr als 2 Immobilien hält, die nicht touristisch kurzzeitvermietet, sondern langzeitvermietet werden, fällt nicht in den Anwendungsbereich der Neuerung und kann daher weiterhin die Einheitssteuer mit dem bestehenden Steuersatz von 21% anwenden.
Gewerbliche Nutzung ab 4 Einheiten
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass bereits seit 2021 ab einer kurzfristigen Vermietung von mehr als vier Wohnungen in einer Steuerperiode von der Ausübung einer gewerblichen bzw. unternehmerischen Tätigkeit ausgegangen wird, was die Anwendung der Ersatzsteuer ausschließt.
Die Qualifizierung als gewerbliche Tätigkeit hat zur Folge, dass die Eröffnung einer MwSt.-Position und die Eintragung der Tätigkeit bei der Handelskammer notwendig werden - die entsprechenden Einkünfte werden als Unternehmenseinkünfte qualifiziert und fallen in den Anwendungsbereich der progressiven Einkommensteuer IRPEF, die bis maximal 43% wesentlich höher ausfällt wie die Ersatzsteuer.
Zusätzliche Verpflichtungen
Eine weitere Neuerung, die alle Vermieter von Ferienimmobilien ab 2024 treffen wird, ist die Einführung eines sog. "nationalen Identifikationskodexes" für alle vermietete Immobilieneinheiten. Jede Immobilieneinheit soll mit einem Kodex versehen werden, der verpflichtend auf den Vermietungsplattformen angegeben werden muss und welcher die Kontrolle erleichtern soll, ob der Vermieter den Erklärungspflichten nachkommt oder nicht. Der nationale Identifikationskodex soll die regionalen Kodexe ersetzen, die bestimmte italienische Regionen eingeführt haben.
Ab 2024 ist geplant, die Besteuerung bei touristischen Kurzzeitvermietungen von derzeit 21% auf 26% anzuheben.
Die bestehende Regelung
Einen Schritt zurück: 2017 wurde bekanntlich die Einheitssteuer („cedolare secca“) für die kurzfristige Privatzimmervermietung im nationalen Steuergesetz eingeführt.
Als kurzfristig gilt eine Vermietung, sofern diese eine Dauer von 30 Tagen pro einzelnen Mietvertrag nicht überschreitet - als Mietobjekt sind lediglich Wohnimmobilien zulässig.
Beim Vermieter muss es sich zwingend um eine Privatperson handeln, der die Vermietung im Rahmen einer nicht gewerblichen Tätigkeit ausübt. Werden all diese Voraussetzungen erfüllt, konnte der Vermieter die Einnahmen mit der Ersatzsteuer in Höhe von 21% besteuern.
Dies führte in den vergangenen Jahren zu einem Boom der Kurzzeitvermietung in der Provinz Bozen, da viele Wohneigentümer es bevorzugt hatten, lieber eine touristische Kurzzeitvermietung zu machen als wie eine Langzeitvermietung an Einheimische – wirtschaftlich war die Kurzzeitvermietung erfahrungsgemäß auch interessanter als die Langzeitvermietung.
Ab 2024 26% Steuer
Hier setzt die Regierung Meloni nun mit einer steuerlichen Bestimmung an, um die Kurzzeitvermietung steuerlich uninteressanter zu machen.
Konkret soll ab 2024 der Steuersatz der Einheitssteuer von derzeit 21% auf 26% erhöht werden – die gute Nachricht ist, dass die Erhöhung nur für die Eigentümer eingeführt wird, die mehr als eine Wohneinheit besitzen und diese zu Ferienzwecken vermieten im Laufe eines Steuerjahres.
In anderen Worten ausgedrückt bedeutet dies: wer nur eine Ferienimmobilie vermietet, darf diese auch weiterhin mit lediglich 21% Einheitssteuer besteuern. Werden jedoch zwei Wohneinheiten als Ferienimmobilien vermietet im Laufe eines Steuerjahres (auch nur für wenige Tage), dann werden die Erträge der beiden Wohneinheiten mit 26% besteuert.
Wer hingegen mehr als 2 Immobilien hält, die nicht touristisch kurzzeitvermietet, sondern langzeitvermietet werden, fällt nicht in den Anwendungsbereich der Neuerung und kann daher weiterhin die Einheitssteuer mit dem bestehenden Steuersatz von 21% anwenden.
Gewerbliche Nutzung ab 4 Einheiten
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass bereits seit 2021 ab einer kurzfristigen Vermietung von mehr als vier Wohnungen in einer Steuerperiode von der Ausübung einer gewerblichen bzw. unternehmerischen Tätigkeit ausgegangen wird, was die Anwendung der Ersatzsteuer ausschließt.
Die Qualifizierung als gewerbliche Tätigkeit hat zur Folge, dass die Eröffnung einer MwSt.-Position und die Eintragung der Tätigkeit bei der Handelskammer notwendig werden - die entsprechenden Einkünfte werden als Unternehmenseinkünfte qualifiziert und fallen in den Anwendungsbereich der progressiven Einkommensteuer IRPEF, die bis maximal 43% wesentlich höher ausfällt wie die Ersatzsteuer.
Zusätzliche Verpflichtungen
Eine weitere Neuerung, die alle Vermieter von Ferienimmobilien ab 2024 treffen wird, ist die Einführung eines sog. "nationalen Identifikationskodexes" für alle vermietete Immobilieneinheiten. Jede Immobilieneinheit soll mit einem Kodex versehen werden, der verpflichtend auf den Vermietungsplattformen angegeben werden muss und welcher die Kontrolle erleichtern soll, ob der Vermieter den Erklärungspflichten nachkommt oder nicht. Der nationale Identifikationskodex soll die regionalen Kodexe ersetzen, die bestimmte italienische Regionen eingeführt haben.
