Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Simon Perathoner
Die italienische Finanzpolizei (Guardia di Finanza) hat angekündigt, ihr Vorgehen gegen Unregelmäßigkeiten im Bereich der Kurzzeitvermietungen massiv zu verschärfen.
Ziel dieser Offensive ist es, sowohl die weitverbreitete Steuerhinterziehung als auch das illegale Betreiben von Unterkünften ohne Genehmigung konsequent einzudämmen. Die Strategie der Behörden stützt sich dabei auf drei wesentliche Säulen: eine verstärkte Kontrolle direkt vor Ort, die Priorisierung von Einsätzen durch präzise Risikoanalysen sowie eine lückenlose Überprüfung der steuerlichen Pflichten von Online-Buchungsplattformen.
Besonderes Augenmerk liegt auf der korrekten Abführung der Quellensteuer durch die Buchungsplattformen, die als Vermittler auftreten. Dass diese Strategie Früchte trägt, zeigen die Erfahrungen der jüngeren Vergangenheit: Große internationale Konzerne der Branche mussten nach Ermittlungen bereits Nachzahlungen in Höhe von insgesamt über 1,2 Milliarden Euro an Steuern, Zinsen und Sanktionen leisten.
Die zunehmende Bürokratie und der Aufwand für die Instandhaltung von Ferienimmobilien führen dazu, dass immer mehr Eigentümer die Verwaltung an professionelle Dritte delegieren. Dabei haben sich in der Praxis zwei grundlegend unterschiedliche Vertragsmodelle etabliert, die sowohl rechtlich als auch steuerlich verschieden bewertet werden.
Beim klassischen Vermittlungsmodell (Mandat mit Vertretung) beauftragt der Eigentümer eine Agentur, die Immobilie in seinem Namen zu verwalten. Rechtlich gesehen bleibt der Eigentümer der Vertragspartner der Feriengäste; er trägt somit das volle Leerstandsrisiko, profitiert aber direkt von den Mieteinnahmen abzüglich der Agenturprovision. Steuerlich werden diese Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklariert.
Ein wesentlicher Vorteil ist hier die mögliche Nutzung der Pauschalsteuer (Cedolare Secca). Da die Agentur nur als Vermittlerin auftritt, zählen diese Vermietungen bei der Prüfung der "Unternehmerschwelle" (ab als drei Wohneinheiten) voll zum Kontingent des Eigentümers. Großer Nachteil: der Eigentümer muss die gesamten Einnahmen versteuern – die Kosten der Agentur, für Reinigung, Provisionen an Portale usw. können nicht abgezogen werden.
Im Gegensatz dazu gewinnt das Modell des Property Managers durch Untervermietung an Bedeutung. Hierbei schließt der Eigentümer einen festen Mietvertrag mit einem professionellen Dienstleister ab, der die Immobilie anschließend auf eigene Rechnung untervermietet. Der Eigentümer erhält dadurch eine garantierte, konstante Miete, unabhängig davon, wie gut die Immobilie tatsächlich belegt ist – das unternehmerische Risiko geht somit auf den Property Manager über.
Steuerlich ist dieses Modell jedoch komplexer: Da der direkte Mieter (der Manager) ein Unternehmer ist, vertritt die Finanzbehörde aktuell die Auffassung, dass der Eigentümer für die Miete keine Pauschalsteuer (Cedolare Secca) anwenden darf. Hierzu steht eine endgültige gerichtliche Klärung für das Jahr 2026 noch aus. Ein strategischer Vorteil dieses Modells liegt jedoch darin, dass das Mietverhältnis als "ordentliche" Vermietung gilt und somit nicht unter die strengen Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen fällt, was den Eigentümer vor einer automatischen Einstufung als Gewerbetreibender schützen kann.
Ziel dieser Offensive ist es, sowohl die weitverbreitete Steuerhinterziehung als auch das illegale Betreiben von Unterkünften ohne Genehmigung konsequent einzudämmen. Die Strategie der Behörden stützt sich dabei auf drei wesentliche Säulen: eine verstärkte Kontrolle direkt vor Ort, die Priorisierung von Einsätzen durch präzise Risikoanalysen sowie eine lückenlose Überprüfung der steuerlichen Pflichten von Online-Buchungsplattformen.
Besonderes Augenmerk liegt auf der korrekten Abführung der Quellensteuer durch die Buchungsplattformen, die als Vermittler auftreten. Dass diese Strategie Früchte trägt, zeigen die Erfahrungen der jüngeren Vergangenheit: Große internationale Konzerne der Branche mussten nach Ermittlungen bereits Nachzahlungen in Höhe von insgesamt über 1,2 Milliarden Euro an Steuern, Zinsen und Sanktionen leisten.
Die zunehmende Bürokratie und der Aufwand für die Instandhaltung von Ferienimmobilien führen dazu, dass immer mehr Eigentümer die Verwaltung an professionelle Dritte delegieren. Dabei haben sich in der Praxis zwei grundlegend unterschiedliche Vertragsmodelle etabliert, die sowohl rechtlich als auch steuerlich verschieden bewertet werden.
Beim klassischen Vermittlungsmodell (Mandat mit Vertretung) beauftragt der Eigentümer eine Agentur, die Immobilie in seinem Namen zu verwalten. Rechtlich gesehen bleibt der Eigentümer der Vertragspartner der Feriengäste; er trägt somit das volle Leerstandsrisiko, profitiert aber direkt von den Mieteinnahmen abzüglich der Agenturprovision. Steuerlich werden diese Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklariert.
Ein wesentlicher Vorteil ist hier die mögliche Nutzung der Pauschalsteuer (Cedolare Secca). Da die Agentur nur als Vermittlerin auftritt, zählen diese Vermietungen bei der Prüfung der "Unternehmerschwelle" (ab als drei Wohneinheiten) voll zum Kontingent des Eigentümers. Großer Nachteil: der Eigentümer muss die gesamten Einnahmen versteuern – die Kosten der Agentur, für Reinigung, Provisionen an Portale usw. können nicht abgezogen werden.
Im Gegensatz dazu gewinnt das Modell des Property Managers durch Untervermietung an Bedeutung. Hierbei schließt der Eigentümer einen festen Mietvertrag mit einem professionellen Dienstleister ab, der die Immobilie anschließend auf eigene Rechnung untervermietet. Der Eigentümer erhält dadurch eine garantierte, konstante Miete, unabhängig davon, wie gut die Immobilie tatsächlich belegt ist – das unternehmerische Risiko geht somit auf den Property Manager über.
Steuerlich ist dieses Modell jedoch komplexer: Da der direkte Mieter (der Manager) ein Unternehmer ist, vertritt die Finanzbehörde aktuell die Auffassung, dass der Eigentümer für die Miete keine Pauschalsteuer (Cedolare Secca) anwenden darf. Hierzu steht eine endgültige gerichtliche Klärung für das Jahr 2026 noch aus. Ein strategischer Vorteil dieses Modells liegt jedoch darin, dass das Mietverhältnis als "ordentliche" Vermietung gilt und somit nicht unter die strengen Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen fällt, was den Eigentümer vor einer automatischen Einstufung als Gewerbetreibender schützen kann.
