Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Dr. Simon Perathoner
Zahlreiche Gesellschaften, v.a. aus der Immobilien- und Baubranche, erleben zum Jahresende regelmäßig eine böse Überraschung: aufgrund der derzeitigen Flaute auf dem Immobilienmarkt können die besessenen Immobilien weder vernünftig verkauft noch mit einer ansprechenden Rendite vermietet werden.
Immobilien in Randlagen stehen häufig auch leer. Doch obwohl die Gesellschaft keine Gewinne erzielt, da die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Zinsen und die Verwaltungskosten zu decken, muss die Gesellschaft nicht nur die Gemeindeimmobiliensteuer entrichten – jedes Jahr fallen auch noch Körperschaftssteuer und Regionale Wertschöpfungssteuer (IRAP) an. Wie kann das sein?
Das ital. Steuergesetz sieht spezifische Regeln für „nicht-operative Gesellschaften“ vor. Hierbei handelt es sich um eine Missbrauchsbestimmung, die verhindern soll, dass private Güter von Gesellschaften gehalten werden, um diese vor dem Fiskus zu verbergen.
In der Praxis werden dabei die Anschaffungskosten der Anlagegüter mit bestimmten Renditekoeffizienten multipliziert, um einen Mindestumsatz zu ermitteln: unterschreitet der tatsächliche Umsatz diesen Mindestumsatz, dann muss die Gesellschaft einen Mindestgewinn versteuern (auch wenn Sie eigentlich Verluste erzielt!) und evtl. MwSt.-Guthaben können nicht mehr verrechnet werden.
Gesellschaften, die regelmäßig Verluste erzielen, gelten automatisch als nicht operativ. Besteht dieser Sachverhalt über mehrere Jahre, verliert die Gesellschaft ihr MwSt. Guthaben.
Welchen Ausweg gibt es? In erster Linie ist zu prüfen, ob die Immobilien in der Bilanz richtig klassifiziert wurden. Der Mindestumsatz wird nur für jene Immobilien berechnet, die in der Bilanz als Anlagegüter ausgewiesen werden, nicht hingegen bei Immobilien, die als Endbestände klassifiziert sind.
Dabei sind auch die Bestimmungen der Bilanzgrundsätze zu berücksichtigen. Außerdem ist zu prüfen, ob ein Ausschlussgrund angewandt (z.B. Angemessenheit und Schlüssigkeit der Branchenrichtwerte) und somit eine Befreiung erwirkt werden kann.
Im zahlreichen Fällen ist auch eine Umstrukturierung erfolgsversprechend: durch eine Verschmelzung mit einer operativen Gesellschaft oder eine Auflösung der Gesellschaft kann die Einhaltung der gesetzlichen Parameter erreicht werden – häufig kann die Situation dabei zusätzlich steuerlich genutzt werden.
Als letzter Ausweg kann bei der Steuerbehörde um die Nichtanwendung der Regelungen ersucht werden: dazu ist rechtzeitig ein formelles Auskunftsverfahren einzuleiten, in dem die objektiven Gründe für die Nichterreichung des Mindestumsatzes bzw. der Verluste dargelegt werden.
Die Unternehmer bzw. Verwalter der Gesellschaften tun jedenfalls gut daran, sich noch vor Jahresende mit der Materie auseinanderzusetzen.
Je nach Sachlage ist es entscheidend, dass die richtigen Maßnahmen noch vor Jahresende umgesetzt werden.
Immobilien in Randlagen stehen häufig auch leer. Doch obwohl die Gesellschaft keine Gewinne erzielt, da die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Zinsen und die Verwaltungskosten zu decken, muss die Gesellschaft nicht nur die Gemeindeimmobiliensteuer entrichten – jedes Jahr fallen auch noch Körperschaftssteuer und Regionale Wertschöpfungssteuer (IRAP) an. Wie kann das sein?
Das ital. Steuergesetz sieht spezifische Regeln für „nicht-operative Gesellschaften“ vor. Hierbei handelt es sich um eine Missbrauchsbestimmung, die verhindern soll, dass private Güter von Gesellschaften gehalten werden, um diese vor dem Fiskus zu verbergen.
In der Praxis werden dabei die Anschaffungskosten der Anlagegüter mit bestimmten Renditekoeffizienten multipliziert, um einen Mindestumsatz zu ermitteln: unterschreitet der tatsächliche Umsatz diesen Mindestumsatz, dann muss die Gesellschaft einen Mindestgewinn versteuern (auch wenn Sie eigentlich Verluste erzielt!) und evtl. MwSt.-Guthaben können nicht mehr verrechnet werden.
Gesellschaften, die regelmäßig Verluste erzielen, gelten automatisch als nicht operativ. Besteht dieser Sachverhalt über mehrere Jahre, verliert die Gesellschaft ihr MwSt. Guthaben.
Welchen Ausweg gibt es? In erster Linie ist zu prüfen, ob die Immobilien in der Bilanz richtig klassifiziert wurden. Der Mindestumsatz wird nur für jene Immobilien berechnet, die in der Bilanz als Anlagegüter ausgewiesen werden, nicht hingegen bei Immobilien, die als Endbestände klassifiziert sind.
Dabei sind auch die Bestimmungen der Bilanzgrundsätze zu berücksichtigen. Außerdem ist zu prüfen, ob ein Ausschlussgrund angewandt (z.B. Angemessenheit und Schlüssigkeit der Branchenrichtwerte) und somit eine Befreiung erwirkt werden kann.
Im zahlreichen Fällen ist auch eine Umstrukturierung erfolgsversprechend: durch eine Verschmelzung mit einer operativen Gesellschaft oder eine Auflösung der Gesellschaft kann die Einhaltung der gesetzlichen Parameter erreicht werden – häufig kann die Situation dabei zusätzlich steuerlich genutzt werden.
Als letzter Ausweg kann bei der Steuerbehörde um die Nichtanwendung der Regelungen ersucht werden: dazu ist rechtzeitig ein formelles Auskunftsverfahren einzuleiten, in dem die objektiven Gründe für die Nichterreichung des Mindestumsatzes bzw. der Verluste dargelegt werden.
Die Unternehmer bzw. Verwalter der Gesellschaften tun jedenfalls gut daran, sich noch vor Jahresende mit der Materie auseinanderzusetzen.
Je nach Sachlage ist es entscheidend, dass die richtigen Maßnahmen noch vor Jahresende umgesetzt werden.
